베 이 징 오 피 스 텔 의 '어두 운 시각': 유 휴 율 이 창 설 된 지 10 년 만 에 신 고 업주 가 임대 유 도 를 낮 춘 다.

올해 3 분기 부터 베 이 징 조양 구 의 많은 오 피 스 텔 세입 자 들 은 끊임없이 전단 지 를 받 아 CBD, 금융 거리, 왕 징 등 지역 의 오 피 스 텔 을 소개 하 는데 그 중에서 갑 급 오 피 스 텔 이 적지 않다.중개인 의 말 에 따 르 면 현재 베 이 징 핵심 지역 의 오 피 스 텔 가격 은 '비교적 적당 하 다' 고 하 는데 의향 이 있 는 세입 자 는 이 사 를 고려 할 수 있다.

중양 연 행 이 발표 한 2020 년 세계 에서 가장 비 싼 오 피 스 텔 시장 차 트 에 따 르 면 베 이 징 금융가 와 CBD 구역 은 각각 3 위 와 7 위 를 차지 했다.현재 이 두 지역 의 오 피 스 텔 중 일 부 는 전단 지 를 뿌리 는 방식 으로 임대 해 야 하 는데, 상황 이 매우 좋 지 않 은 것 으로 보인다.

공 급 량 이 비교적 많 고 산업 구조 조정 과 새로운 전염병 상황 등 요소 의 중첩 영향 을 받 아 베 이 징 오 피 스 텔 시장 은 '어두 운 시기' 에 직면 하고 있다.

고리 국제 가 최근 발표 한 보고서 에 따 르 면 2020 년 에 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 유 휴 율 은 19.4% 로 최근 10 년 동안 최고 치 를 기록 했다.이 동시에 오 피 스 텔 시장의 임대료 수준 은 2019 년 말 383 위안 / 월 · 제곱 미터 에서 351 위안 / 월 · 제곱 미터 로 떨 어 졌 고 하락폭 은 8.4% 에 달 했 으 며 10 년 만 에 최고 치 를 기록 했다.

빈 공간 점유 율 을 낮 추기 위해 서 는 많은 업주 들 이 가격 혜택 등 으로 임대 차 를 유치 하 는 등 오 피 스 텔 간 경쟁 이 치열 해 전례 가 없다.

이 기 구 는 4 분기 시장 수요 가 회복 세 를 보이 고 있 음 에 도 불구 하고 공급 이 지속 적 으로 증가 하기 때문에 내년 의 시장 실적 은 여전히 낙관적 이지 않다 고 보고 있다.

세입 자 쟁탈 전

연초 에 발생 한 신 관 전염병 은 베 이 징 오 피 스 텔 시장 에서 가장 큰 '블랙 스 완' 사건 이다.전염병 상황 이 기업 의 확장 과 채용 에 영향 을 주어 시장 수 요 를 크게 감소 시 켰 다.

베 이 징 국제무역 지역 의 한 오 피 스 텔 관리 원 은 21 세기 경제 보도 기자 에 게 한 대형 기업 이 지난해 12 월 초 부동산 업 체 와 임대 계약 을 체결 하고 설 이후 이전 할 계획 이 라 고 밝 혔 다.그러나 전염병 의 영향 으로 이 기업 은 최종 적 으로 이전 계획 을 포기 하고 원가 가 더 낮은 쌍 우물 지역 에서 업 무 를 계속 하기 로 했다.

올해 하반기 부터 전염병 상황 이 점차 효과적으로 통제 되면 서 오 피 스 텔 시장의 수요 가 점차 회복 되 었 다.

고리 국제 화북 구 이사 엄 구 해 는 이런 부분 은 전염병 상황 에 대한 억제 수요 가 하반기 에 집중 적 으로 방출 되 었 기 때 문 이 라 고 지적 했다. 다른 한편, 오 피 스 텔 업주 가 자발적으로 기업 에 더욱 경 쟁 력 있 는 임대 조건 을 제공 한 탓 이 라 고 지적 했다.

세입 자 유 치 를 위해 많은 오 피 스 텔 들 이 자발적으로 임대 료 를 내 렸 고 올해 시장 임대료 수준 은 8.4% 떨 어 진 것 으로 나 타 났 다.

"이러한 임대료 인하 폭 은 시장 기대 에 부합 되 고 새로 증가 하 는 수요 가 제한 되 는 상황 에서 시장 저장량 세입 자의 경쟁 이 더욱 치열 해 질 것 이다. 기업 은 불경기 에 사무실 임대 비용 변화 에 더욱 민감 해 질 것 이다."이러한 치열 한 경쟁 은 서브 시장 뿐만 아니 라 서로 다른 등급 의 오피스 빌딩 사이 에 도 존재 한다."엄 구 해 표시.

그 는 전염병 이 발생 하 는 동안 세입 자가 갑 급 에서 을 급 오 피 스 텔 로 이전 하 는 상황 이 발생 했다 고 지적 했다.그러나 그 후에 A 급 오 피 스 텔 이 경 쟁 력 있 는 임대 조건 을 제공 할 때 기업 이 A 급 빌딩 으로 돌아 가 는 현상 도 나 타 났 다.업주 간 의 경쟁 태 세 는 어느 정도 드러난다.

그러나 초기 에 부족 한 부분 이 많 기 때문에 전년 도 시장의 거래 량 은 아직도 비교적 낮다.고 력 국제 에서 발표 한 데이터 에 따 르 면 자가 용 및 예비 임대 면적 을 제거 한 후에 올해 한 해 동안 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 순 흡수 량 은 3 만 평방미터 가 안 되 고 사상 최저 치 를 기록 했다.

베 이 징 오 피 스 텔 시장의 유 휴 율 이 높 고 임대료 가 낮 으 며 더 큰 배경 이 있다. 즉, 지난 2 년 동안 이 시장 은 공급 이 수 요 를 초과 한 상태 에 처 해 있다.

2018 년 이후 베 이 징 오 피 스 텔 시장 공 급 량 이 절정 기 에 접어 든 것 으로 알려 졌 다.그러나 2019 년 부터 수요 가 동시에 확대 되 지 않 았 고 심지어 일시 적 으로 줄 어 들 었 기 때문에 공급 과 수요 의 불 균형 문제 가 계속 심각 해 졌 다.

고리 국제 에 따 르 면 베 이 징 의 갑 급 오 피 스 텔 시장의 신규 공급 과 수요 가 장기 보다 2 배 이내 로 유지 되 고 있 지만 수급 불 균형 문 제 는 2019 년 부터 드 러 났 다. 전염병 발생 2020 년 에는 신규 수급 이 5 배 가까이 증가 했다.

이런 영향 을 받 아 오 피 스 텔 의 시장 임대 료 는 2018 년 의 최고점 에서 3 년 연속 회 조 했 고 조정 폭 은 모두 13% 에 가 까 웠 다.

수요 변천 사

2019 년 에 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 전환점 으로 여 겨 졌 는데 이 는 어느 정도 에 수요 구조 에 변화 가 생 겼 기 때문이다.

중양 연 행 은 수요 의 특징 과 차원 에 따라 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수 요 를 주춧돌 수요, 유동 수요 와 운동 에너지 수요 세 가지 로 나눈다.

그 중에서 수요 구조의 토대 로 주춧돌 이 필요 로 하 는 임대 면적 은 51% 에 달한다.이런 수 요 는 리 스 크 가 낮 고 인지도 가 높 은 기업 의 세입 자로 구성 되 는데 중앙 기업, 국영 기업, 다 국적 기업, 개인 기업 의 거두, 그리고 세계 500 대 기업 을 포함한다.이 부분의 수 요 는 안정 적 이 고 지속 적 인 특징 을 가지 고 시장 에서 합 리 적 인 임대료 수준 을 추구한다.

유동 수요 의 임대 면적 은 28% 를 차지 하고 내 자 와 외자 의 중 소형 회 사 를 위주 로 한다.이러한 수 요 는 상대 적 으로 낮 고 안정성 이 전자 보다 못 하지만 시장 에 큰 영향 을 미친다.

에너지 수요 가 21% 를 차지 하 는데 이런 수 요 는 주로 신형 업계 에서 비롯 되 고 사무 면적 의 확장 속도 가 빠 르 며 지불 능력 이 가장 강해 서 시장 임대료 의 증 가 를 이 끌 수 있 지만 위험 도 비교적 크다.

중양 연 행 은 2014 년 이후 정책 의 추진 에 따라 P2P, 인터넷, 공유 경제 등 신 흥 업계 분야 가 계속 형성 되 고 융합 되 며 교체 되 며 새로운 에너지 수 요 를 지속 적 으로 가 져 와 시장 에서 의 임대 수요 가 지속 적 으로 강 함 을 확보 했다 고 지적 했다.

자금 출처 를 보면 그 동안 국내 자본 의 수요 가 계속 증가 하고 외국 자본 을 점차적으로 대체 하여 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수요 주체 가 되 었 다.

그러나 2019 년 에 정책 변화 등 외부 원인 으로 인해 P2P 등 업계 가 심도 있 게 조정 되 었 고 시장 에서 새로운 에너지 수요 가 없 었 다. 게다가 경제 하향 압력, 중미 무역 마찰 업그레이드 등 영향 을 받 아 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수요 가 줄 어 들 었 고 임대료 수준 이 떨 어 지면 서 빈 공간 비율 이 높 아 졌 다.

중양 연 행 의 관점 에 따 르 면 베 이 징 오 피 스 텔 시장 은 아직도 새로운 에너지 수요 가 생 길 것 이다. 예 를 들 어 인공지능, 클 라 우 드 컴 퓨 팅, 5G, 신 기초 건축, 의료 건강 과 보험 등 분야 가 앞으로 오 피 스 텔 시장의 활력소 가 될 것 이다.

그러나 그 전에 전염병 상황 의 충격 과 경제 성장 의 둔화 가 시장 에 지속 적 으로 압력 을 가 하고 임대료 의 하락 을 2021 년 말 부터 2022 년 초 까지 지속 할 것 이다.

엄 구 해 역시 "2021 년 은 베 이 징 의 A 급 오 피 스 텔 시장 에 큰 시련 이 될 것" 이 라 고 말 했다.초보적인 통 계 를 통 해 내년 에 160 만 평방미터 에 가 까 운 새로운 프로젝트 가 시장 에 진출 할 것 으로 예상 된다 (2019 년 에 90 만 평방미터 가 넘 었 다) 는 것 도 시장 에 전례 없 는 충격 을 줄 것 이다.

그 는 비록 시장의 새로운 수요 가 회복 되 고 있 지만 지속 성 은 여전히 좀 더 지 켜 볼 필요 가 있다 고 말 했다.지속 적 인 공급 피크 앞 에 서 는 시장 임대료 가 계속 떨 어 지지 만 하락폭 은 올해 보다 낮 을 것 으로 보인다.

고 력 국제 에 따 르 면 거 시경 제 성장 의 안정 적 인 회복, 베 이 징 전염병 예방 효과 와 오 피 스 텔 수요 의 중성 적 인 석방 등 세 가지 기초 적 인 거시적인 조건 을 종합 적 으로 고려 하면 베 이 징 오 피 스 텔 의 공급 과 수요 의 불 균형 추 세 는 내년 에 도 심각 해 지고 시장 유 휴 율 은 정상 에 이 를 것 으로 전망 된다.

손 주 천 세 방 웨 이 리 스 화북 구 연구 부 담당 관 은 21 세기 경제 보도 기자 에 게 내년 에 베 이 징 오 피 스 텔 시장 은 아직도 밀 집 된 신규 공 급 량 이 시장 에 들 어 오지 만 전염병 예방 통제 의 정상 화 된 보장 아래 베 이 징 의 전체적인 업 그 레이 드 된 이전 수요 에 따라 빈 공간 점유 율 의 상승 속도 가 느 려 지고 임대료 의 전체적인 하 행 압력 도 어느 정도 느 려 질 것 이 라 고 말 했다.반죽 하 다.